21世纪经济报道记者 张敏 深圳报道
3月28日，今年杭州市第六批住宅用地正式出让，4宗住宅用地全部溢价成交，共收金140.89亿元。其中，西湖区蒋村文新单元拍出8.8万元/平方米的楼面价，刷新杭州“地王”纪录。
仅仅三天前，杭州滨江区西兴单元地块刚以7.7万元/平方米的楼面价成为“地王”。最近6个月内，杭州已经4次刷新单价“地王”纪录。
杭州土拍是近期热点城市土地交易的缩影。随着房地产市场止跌回稳，今年以来，北京、上海、杭州、成都等城市土地交易明显升温。除杭州外，成都的土地单价纪录也连续被刷新，北京则拍出单价10万元以上的地块。
中指研究院的统计显示，2025年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%、29.0%，成都的平均溢价率也超过20%。
这种现象的出现，与供需双方策略的变化均有关系。从供应端来看，“地王”主要出现在核心城市的较好区位，限制性条件少，自身素质高。而在需求端，随着房企普遍推进战略聚焦，在“高能级”城市进行“厮杀”渐成常态。
“地王”频出
杭州是近期土拍最火爆的城市，也是“地王”出现频率最高的城市。
2024年10月22日，绿城经过77轮竞价，以34.22亿元的价格竞得杭州上城区地块，溢价率28.55%，折合成交楼面价5.07万元/平方米，刷新了尘封八年的杭州宅地单价“地王”纪录。
今年1月，拱墅区湖墅单元地块以54.56亿元的价格竞出，并将楼面价刷新至6.48万元/平方米。
3月25日，滨江区西兴单元地块以52.03亿元的价格竞出，楼面价7.74万元/平方米。3月28日，西湖区蒋村文新单元地块拍出8.8万元/平方米的楼面价。
短短六个月内，杭州的单价“地王”纪录被四次刷新，价格也从5万元跃升至8.8万元，涨幅达到74%。
另一个二线城市成都，土拍热度同样较高。今年3月11日，成都市高新区桂溪街道一宗地块以27亿元的价格竞出，单价超过3万元/平方米，成为成都宅地新晋单价“地王”。月末，在成都金融城三期H10地块的拍卖中，单价攀升至4万元/平方米以上。
今年第一季度，多个热点城市诞生“地王”。1月2日，北京市2025年开年第一拍，海淀区朱房地块以9.54万元/平方米的楼面价竞出，成为单价“地王”。3月18日，海淀区树村的一宗地块以10.23万/平方米的单价拍出，刷新了北京单价“地王”纪录。
同期，上海虽然未出现全市范围内的“地王”，但在大宁、浦北、虹口等板块，土地单价纪录都被刷新。
中指研究院的统计显示，今年第一季度，杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，4宗溢价率超70%。成都出让32宗宅地，14宗溢价，有8宗溢价率超30%。北京共出让11宗宅地，4宗溢价成交，其中有两宗地块的总价超过70亿元。上海共计成交14宗宅地，10宗溢价成交，5宗溢价率超30%。
这些高价地大多由央国企获得，但部分民营房企仍然有较强的竞争力。前述机构统计了一季度成交的38宗高溢价地块（溢价率超过25%），拿地企业中共有17家央国企、12家民企、9家混合所有制企业。
整体市场低温情绪未改
热点城市土拍升温，与房地产市场整体回稳的背景有关，但背后也有供需双方的策略变化。
国金证券指出，今年以来，一二线城市采取缩量提质的供地策略，供应了多宗“压箱底”的好地块。其中，“地王”主要出现在核心城市的核心区域，区位优势明显。
另外，很多地块的建面不超过10万平方米，容积率相对较低，因此适合打造中高端项目，在安全性及（现金）流速上或有一定保障。
在需求端，该机构指出，在全国大市尚未企稳的情况下，经过近几年的市场筑底，房企更注重安全性，核心城市优质地块一定是首选，各家被迫采取同质化拿地策略。
从土拍竞争的激烈程度，这种情况可见一斑。
杭州的四宗“地王”，竞价次数分别达到77轮、220轮、72轮、102轮。成都两宗“地王”则分别竞价130轮、213轮。而在北京树村“地王”的竞争中，竞价次数达到264轮，耗时3个小时。
近年来，房地产市场分化明显，一二线城市的安全性愈加凸显，曾进行全国化布局的房企，普遍向“高能级”城市收缩。
今年3月18日，中国金茂宣布进行组织架构调整，将“总部-区域-城市”三级管控架构，调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，同时对现有城市公司撤并重组，调整为14个地区公司。
最多时，金茂共布局了56座城市，此次调整也不难看出，其正在将战略重心向核心城市聚焦。近年来，这种调整在房地产企业中普遍存在。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，公司每年都会从经济体量、人口净流入、楼市供需关系等几个维度，对拟布局的城市进行筛选。今年的结论是，适合公司布局的城市数量，在10个左右。
国金证券还指出，房企在上半年获取的地块，能够在下半年首推，并对全年业绩形成贡献。这也是近期少数地块竞争激烈的重要原因。
值得注意的是，从整体市场来看，土地交易难言回温。
中指研究院指出，今年第一季度，300城住宅用地出让金同比增长超两成。其中，一二线城市平均溢价率较高，但三四线城市仍普遍底价成交。
即使在一二线城市中，分化情况也普遍存在。该机构表示，在南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市，仅个别优质地块房企举牌意愿较高，“整体土地市场低温情绪未改”。
前述房企人士表示，楼市热度的传导链条，通常是从房屋交易传导到土地市场，不少城市土拍热度不高，固然有供地质量不佳有关，但主要还是由于这些城市的楼市复苏力度不及预期。整体来看，土地市场的回温，仍然有赖于楼市的进一步止跌回稳。
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